集体土地估价规程（农村集体土地估价技术指引发布！快看看你家宅基地值多少钱！）
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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
导读：2020年4月22日，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布全新制订的《农村集体土地价格评估技术指引》，为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值提供了新的技术支持。那么，这一自然资源部自然资源开发利用司参与起草的《技术指引》究竟规定了哪些内容？农民朋友能通过它得知自家宅基地究竟值多少钱吗？
【本指引适用于城市市区以外的农村集体土地价格评估】
《技术指引》的适用范围具体包括集体经营性建设用地、宅基地、其他集体建设用地以及耕地的价格评估。其关注重点【资 ;源 之.家.】ziyuanzhij. cn 每日持.续更新.可.实操.的为上述集体土地的使用权价格评估而非所有权价格评估。
也就是说，《技术指引》的内容或将对依法拥有集体土地使用权的农民朋友和投资者在土地流转、征地补偿中的权益产生一定的影响。
【宅基地使用权价格评估中的一些亮点】
我们以农民朋友们最为关心的自家宅基地的使用权价格评估为例说明。《技术指引》指出，宅基地使用权价格评估主要考虑5种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法。
上述前3种评估方法主要适用于宅基地制度改革较为深入，现有宅基地出租、经营、交易等案例较多的地区。后2种则较为保守、传统，适用于缺乏农村住房或宅基地交易和市场收益的地区，以及制定并发布了宅基地基准地价的地区。【资 ;源 之.家.】ziyuanzhij. cn 每日持.续更新.可.实操.的
譬如要使用“收益还原法”进行估价，就需要宅基地确有出租案例（如四川省成都市蒲江县明月村的文创产业）。确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。
当宅基地具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。
而要使用在国有土地上房屋征收中首选的“市场比较法”进行估价，则要求相同或相邻流转区域内有宅基地使用权交易案例（如湖南省浏阳市的宅基地使用权跨村、镇择位竞价拍卖）。
《技术指引》中对此提及，要结合宅基地制度改革的推进情况，考虑不同时期、不同区域内宅基地政策对可比实例价格、估价【资 ;源 之.家.】ziyuanzhij. cn 每日持.续更新.可.实操.的对象价格的影响。同时，区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、庭院状况等是影响宅基地的主要因素，需对其进行实地考察，并全面、准确描述。
《技术指引》还指出，要考虑不同目的下选择不同的评估要点。宅基地使用权流转价格评估和宅基地使用权抵押评估的评估要点就有所差异。
由此看来，《技术指引》的内容具有相当程度的引领性和前瞻性，牵涉了很多农村土地制度改革所带来的新情况和问题，这也预示着农村集体土地资源的市场化配置将成为未来的重要课题。
在明律师要提示广大农民朋友的是，《技术指引》所涉及的农村集体土地价格评估，并不意味着其等同于在面临土地征收、宅基地上房屋拆迁时的补偿价值评估，二者必定是存在性质上的差异【资 ;源 之.家.】ziyuanzhij. cn 每日持.续更新.可.实操.的的。
农村宅基地上房屋遇拆迁时究竟该如何补偿，能否依据上述《技术指引》所得出的估价结果作为计算征收拆迁补偿的依据，仍有待农村集体土地征收领域评估办法和各地方、具体项目补偿安置方案的规定。
但可以肯定的一点是，上述《技术指引》的发布必将为被征地农民了解自家耕地、宅基地等集体土地可能的“市场价值”提供重要的参考。从长远看，其对确保被征地农民获取公平、合理的征地补偿一定是有所助益的。
在明律师将持续关注这一《技术指引》对农村土地领域带来的影响，并及时为广大农民朋友带来最新的解析。
附：点击《农村集体土地价格评估技术指引》全文链接进入
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